ぼくは前から一貫して「不動産投資はやめとこう」と言ってました。
だって儲からないもん…。
で、現実的な問題がついに浮上してきたワケです。
- スルガ銀行のかぼちゃの馬車問題
- TATERUの不正融資
このどちらも、氷山の一角である可能性は高いと思います。
いろんな投資をしてきたぼくですが、不動産投資だけはやめといたほうがいいです。
不動産投資で儲かる人の特徴は、
- スゴく頭が良い
- 業界に精通している
- 押しが強い
- 勉強熱心
- 儲かってる人同士の人脈が広い
という感じ。
初心者にはちょっとハードルが高い投資だと思います。
ちなみに不動産投資と一言で言っても、その種類は様々。
- ワンルーム投資・・・一番、儲からない確率が高い。
- 一棟投資・・・ビルやアパートを一棟まるまる買う投資で、儲かるかもしれないけど多額の投資資金が必要。
- 中古戸建て投資・・・一軒家を買って、貸家にする投資。不動産投資のなかでは割と初心者向け（でも難しい）
- シェアハウス・・・かぼちゃの馬車的な。
- 民泊・・・いわゆるAirbnb。管理が大変なのと場所によっては違法。
- コインパーキング・・・土地持ちの人には結構いい投資の可能性が高い。
- トランクルーム・・・場所によっては良い。
- J-REIT・・・不動産投資の中では一番オススメ。
細かく言えばもっとありますが、だいたいこんな感じです。
さて、それではなぜ不動産投資は初心者にオススメできないのか、そこを書いていきたいと思います。
超わかりやすい目次（各項目を押すと飛びます）
初心者は不動産投資をしてはいけない理由
そもそも不動産投資は、ローンをしなければいけない場合が多い
不動産を買う場合、数千万円、数億円と言ったお金が必要になります。
でもほとんどの場合、そんな現金はないので銀行に借りることになるわけです。
TATERUで問題になった人の例を見てましょう。
Aさんは新築木造アパート（３階建て）を1億8000万円で買うことにしたそうです。
利回りは6.42％（めちゃくちゃ低い）。
そして銀行に１億8000万円を35年ローンで借りて、金利は2.55％。
つまりイールドギャップは3.84％ということになります。
※イールドギャップとはローンの金利を引いた物件の利回りのこと。
イールドギャップ3.85％ってめたくそ低いので、この時点でかなりヤバめな物件をAさんは買ったことになります。
整理してみるとこんな感じ。
| 月間家賃収入（満室だと仮定） | 58万円 |
| 月々の返済額 | 40万円 |
| 管理料などの諸経費 | 6万円 |
| 月の純利益 | 12万円 |
ものすごく順調だとしても月々の利益は12万円からスタートになります。
でも実際は空室がでることもある（９部屋ある内の２部屋くらい空いたらアウト）し、物件は老朽化して家賃は下がっていきます。
そして35年ローンというのもかなりヤバいポイントで、35年も経ったら物件の家賃はガンガン下がるはず。
そうなると、利回りはさらに落ちていくことになります。
しかも35年の間には修繕費などもかかってくるし、空室だってさらにでるだろうし、赤字になる確率がかなり高いです。
というか、初年度からして不動産取得税が払えないんじゃないかな…。
Aさんの場合、預金が22万円しかないのに、1億円以上のローンを組んでしまったのがより大きな問題となります。
通常は22万円しかなかったら1億円なんてローンを組めないのが普通ですが、TATERUの担当者が預金残高を改ざんしてもっとお金があるように銀行に見せかけてたのです。
どう考えてもヤバイ話ですよね…。
不動産投資で儲かるどころか、毎月ローンの赤字分を出してしまうことになるなんて元も子もありません。
TATERUは土地の売却も３倍の値段で売っていた
先程のAさん以外にも、TATERUは評価額約1,000万円の土地をなんと3,200万円で売っていたこともわかりました。
なんという…。
商売上手といえばそうかも知れませんが、買うほうはたまったものじゃないですよね。
不動産投資は、初心者をカモにする人が少なくない
そもそも、先程のAさんの買った物件は、イールドギャップが低すぎてとても儲かるとは思えない物件です。
でも、初心者だとわからないから、担当者の口車に載せられちゃうんですよね…。
かぼちゃの馬車問題のときもこんな感じだったのではないでしょうか。
そしてこれは、TATERUだけの話ではないと思います。
ワンルーム投資もいい話は聞きませんし、儲かってる人はごく僅かです。
ワンルーム投資は節税になる…という問題じゃない
ちなみにワンルーム投資の営業トークで言われる「節税になる」は信用してはいけません。
節税になるということは、利益がでてないということ…。
節税になる代わりに赤字にもなります。
節税の意味がないですｗ
ワンルーム投資は年金代わりになる？
なりません。
「ローンを払い終わったら、あとは物件の家賃が不労所得となり、年金の代わりになりますよ！」なんて言われたことがある方もいるかもしれません。
でもよく考えてみてください。
例えば、先程のAさんの場合、なんとか35年経ってローンを返し終えたとします。
その後に残るのは築35年の老朽化した木造アパートです。
大規模修繕になったら、何百万円とかかるかもしれません。
それってただの赤字物件ですよね…。
一番初心者向けな不動産投資は、J-REIT
どうしても不動産投資をしたい！という方は、J-REITがオススメです。
J-REITというのは、投資家（ぼくら）がJ-REIT（不動産投資法人）に投資をして、J-REITがこれぞ！という不動産を買って運用するという仕組みです。
ぼくらの代わりにJ-REITが、不動産を選んで運用して、保守してくれるという仕組みになります。
これだとクソ物件を掴まされて胃が痛くなることはありません！ｗ
しかも、J-REITは数万円から買うこともできるので、ローンを組む必要もなしです。
ただ、不動産業界が今はヤバメな感じなので、投資するタイミングかというと…ぼくは投資しません。
ぼくがやっている投資はインデックス投資です。
普通に考えるとやっぱりこっちのほうがリターンもいいんですよね…。
興味がある方はぜひこちらの記事も参考にしてみてください～。
